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未来城“买铺返租”风波调查

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未来城“买铺返租”风波调查

10月22日上午,未来城购物中心内,扶梯空空荡荡,少有人气。本报记者 刘源 摄

长江商报消息 买铺,买的是租赁权?返租,只返1年就断了?219名投资人走上维权路

守着街道口黄金地段的未来城购物中心开业两年多,却是生意萧条,大量商铺关门(详见昨日本报A10-11报道)。

昨日,洪山法院第八审判庭的一起诉讼,牵出了未来城的“过去”。诉讼的原告,是未来城的业主,也是该购物中心“买铺返租”、非产权式商铺营销模式的受害者。

自去年8月开始,买铺的219名投资人称上当受骗,走上了维权道路。

买铺,买的是商铺产权还是商铺租赁权?法庭上对此争议颇多,目前开发商已承诺退款,110名投资人接受了退钱协议。

■本报记者 沈右荣 通讯员 洪法 实习生 胡映蓝

凑80多万元买铺

合同却是“租赁商铺20年”

2011年7月,未来城购物中心建成,在武汉一公众媒体上连续推出了商铺销售广告,“左手买铺、右手收租”、“50万起,满租,带约销售,8%稳定回报”、“百余品牌商家抢驻,未开先旺+坐享30年高收益”……

看完广告,市民涂先生拉着妻子前往未来城一探究竟,“整个售楼部内都是看铺的人,十分火爆。”他回忆,当场交钱签约者甚多,售楼小姐说,商铺可办理最高五成银行按揭贷款,年投资回报率8%,3年后租金回报还会递增,即便是空铺,也会获得保底价每月100元的回报。

涂先生夫妇当即签订了认租书,交纳定金5万元。8月10日,售楼小姐通知不能办贷款,涂先生东挪西借84.5万,购买了未来城B1层087商铺,与开发商水务地产湖北有限公司签订《商铺租赁合同》,又与未来城商业投资管理有限公司(简称未来城管理公司)签订《商铺委托经营管理合同》。

合同上怎么是租商铺而不是买商铺?涂先生称,当时售楼小姐曾回答“为配合公司避税,先签租赁合同”。

而所谓的租赁合同,也只是签个名,相关数据都是开发商填的。涂先生拿到租赁合同时发现,他“被”租赁商铺6年,付了6年租金,另外还付了14年近60万的保证金,从第7年开始,租金从保证金中扣除。租赁期限为20年,届满前再续订10年,不需再次缴纳租赁费。

涂先生称,他曾向开发商要求将租赁合同换成买卖合同,但至今仍未成功。

“坐享30年高收益”

却只领了1年租金

买铺变成了租铺,一些投资者转而期望能获得日益高涨的租金收益。

投资者张女士购买了一间小铺,当年11月30日,她收到首笔返租款1761.33元。去年8月初,未来城管理公司将当年前三个季度的返租款打到了她的银行账户上。从那以后,再也没有返租款进账。

跟张女士一样,投资者孙女士和刘先生合伙购买的商铺,同样在去年8月8日后就再未收到返租款了。

记者近日在未来城购物广场看到,B1层不少商铺关门,整层铺面难见人影。这也解释了商铺投资人为何无法收到返租。

要铺无望,一些投资者转而要钱,要追回自己的本金。今年8月,20多名投资者向法院递交诉状,要求撤销租赁合同及委托经营合同、返还购铺款及利息。

涂先生的代理律师介绍,此前,投资者李女士向律师咨询后,在1年诉讼期限内以商业欺诈向法院起诉获得支持,目前已拿到了开发商返还的买铺款。其他的投资人因为过了商业欺诈的诉讼期限,只能以合同“显失公平”“重大误解”等起诉。

■焦点

1 “买铺”买的是什么?

被告方:买的是租赁权和经营权原告方:开发商存在诱骗、误导行为

记者查看涂先生等人的《租赁合同》及《商铺委托经营管理合同》发现,两份合同中均未提到商铺所有权、产权等字样,只有租赁、租金、委托经营管理等字样。显然,这两份合同并未涉及商铺的产权买卖,这与当初的公众媒体及开发商发单宣传的“左手买铺、右手收租”大相径庭。

昨日庭上,开发商代理人程红霞表示,投资者买铺买的是商铺租赁权和经营权。

对此,北京盈科律师事务所武汉分所律师刘大桥辩论称,公众媒体广告内容与佩戴徽章、穿工作服的售楼小姐宣传的“买铺收租、8%回报率”等内容一致,诱使投资者买铺,加上两份合同同时签订,根本没时间仔细看合同条款,更不谈是没多少专业优势的普通市民。因此,开发商存在诱骗、误导行为,让投资者产生重大误解。

原告方一位代理人湖北首义律师事务所律师孙勇认为,从媒体宣传到售楼小姐口头宣传,应成为合同的一部分,因此,投资者购买商铺就是买的产权,根据行业惯例,无销售租赁权一说,而租赁关系中无定金一说,定金存在于买卖关系中。从情理上讲,也没有人会进行丧失本金的投资行为。

2 《委托经营合同》须与《租赁合同》同时签订?

原告方:存在胁迫被告方:经营权集中是常规做法

北京盈科律师事务所武汉分所刘怡律师表示,两份合同必须同时签订,且必须是与开发商(水务地产湖北有限公司)的全资子公司(未来城管理公司)签订委托经营管理合同,存在胁迫。

对此,开发商及商管公司的代理人辩称,两份合同是在平等自愿的前提下签订的,投资者完全知晓合同内容,合同内容不构成重大误解;至于保证金过高,是租赁合同中双方约定的,不违反法律规定。

至于“胁迫签订商铺委托经营管理合同”,该代理人称,将经营权相对集中,是业态通常表现,是为了形成统一规划管理,市场培育初期若不这样做,市场难成气候,会成为菜市场的。

3开发商为什么不愿出售商铺产权?

原告方:层高不达标不能办产权证被告方:未正面回应

开发商水务地产湖北有限公司称,楼盘开发取得了相应手续,整个建筑合法。那么,开发商为什么不愿意出售商铺产权呢?

有律师称,曾向武汉房管部门咨询过,因为地下商铺层高不达标,不能办理产权证。面对记者“能否办两证”咨询,水务地产湖北有限公司相关人士未正面回应。

■动态

目前已有110名投资人接受退钱协议

开发商一张姓人士称,此次纠纷中涉及219名投资者,经多方协调,目前已有110人接受了退钱协议。

据了解,去年,未来城管理公司曾向洪山区政府递交书面说明,称经营户经营不善及撤铺,导致投资人未收到返租款要求解除合同,因涉及金额巨大,为筹集资金,公司决定按两年半分四次退款,并给予其未退款同期银行活期存款利率补偿。

“我们是一次性全额交给开发商,凭什么要分两年四次退给我们?”涂先生等多名投资者要求,开发商应一次性返还买铺款。

对此张姓人士称,公司的钱处于投资中,不管哪家公司,都不可能一次性拿出这么多钱支付的。

目前,此案还在法院审理中,开发商及未来城管理公司和一些投资者都表示愿意接受调解。

投资者买铺买的是商铺租赁权和经营权。

——开发商代理人程红霞


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