根据《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》、《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》等文件规定，结合罗湖区实际，近日，罗湖区人民政府正式印发《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法(试行)》)，将于11月18日起正式施行，有效期3年。
在今年6月份发布的征求意见稿中，提出棚改前提是“需经占建筑物总面积98%以上且占总数量98%以上的权利主体同意”，而此次正式公布的《办法》中将“双98%”降至“双95%”，由此将更有利于棚改项目的推进。
据了解，该《办法》包括9章56条，分别从总则、职责分工、项目申报与审查、确认实施主体、项目前期工作与意愿征集、项目计划与规划、补偿签约、建设实施、附则九个方面对棚户区改造工作做出了具体规定。
相较于意见稿，《办法》提出项目实施主体在项目意见征集阶段由“双98%”降至“双95%”，即意愿征集阶段，需经占建筑物总面积95%以上且占总数量95%以上的权利主体同意后，项目继续实施；签约补偿阶段，要经占建筑物总面积95%以上且占总数量95%以上的权利主体同意后，才能继续实施，否则项目终止，调出年度实施计划，且5年内不再启动该项目棚户区改造工作。
另外，补偿签约期限由“取得主管部门准予备案意见180天内”修改为“补偿签约期限原则上为120日，最长不得超过180日”。
专家分析，相对于深圳市城市更新政策规定的“双100%”门槛，罗湖区针对自身情况，将比例下调至“双95%”，与宝安等行政区持平。相对降低门槛，这对于棚户区改造项目的顺利推进起到非常积极的作用，将有效引导老旧住宅小区居民选择棚改模式进行拆旧建新，未来项目实施因签约权利主体无法达到100%同意而无法继续的情况将得到有效改善。
此外，根据《办法》，协商补偿期限届满，对于继续实施的棚户区改造项目中未签订搬迁安置补偿协议，或房屋所有人不明确的，可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。如涉及违法行为的，依法启动行政处罚程序。
该《办法》还确定了棚改项目的申报主体是辖区街道办事处。据悉，街道办事处申报棚户区改造的旧住宅区，应同时符合以下条件：
一是其用地面积不少于10000平方米。单个旧住宅区用地面积少于10000平方米的,应与其他旧住宅区联合申报，且全体权利主体同意在项目范围内统筹回迁安置或货币补偿，回迁安置方案以政府批准的项目专项规划为准。
二是房屋使用年限在20年以上。存在住房质量、消防、地质灾害等安全隐患或使用功能不齐全、配套设施不完善，并取得专业机构出具的相关评估报告。
此次《办法》也提出：棚户区改造项目实施主体以人才住房专营机构为主，其他企业也可以发挥各自在房地产开发、工程建设等方面的优势，积极参与棚户区改造项目的实施。
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1、《实施办法》的适用范围是什么？
《实施办法》主要适用于罗湖行政区域内，现状为国有居住用地及商住混合用地、规划功能以住宅为主导的旧住宅区。
因规划统筹需要，具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的，参照本办法实施。
2、棚户区改造项目的补偿奖励标准是什么？
全区棚户区改造采取货币补偿、产权调换以及两者结合等多元化补偿方式，由权利主体自愿选择。
全区棚户区改造执行统一的棚户区改造项目搬迁安置补偿指导标准。货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(深圳市人民政府令292号)的规定确定；产权调换标准为套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
3、《实施办法》中权利主体是指哪些群体？
《实施办法》所称的权利主体，是指可以通过不动产权利证书(含房地产证)、购房合同等材料证明自己对被搬迁住房享有权利的当事人。
4、棚户区改造项目的申报主体是谁？
棚户区改造项目的申报主体是辖区街道办事处。街道办事处在对辖区旧住宅区土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施、改造意愿等综合情况调查的基础上，筛选改造意愿强烈、实施条件成熟的旧住宅区，开展棚户区改造项目界定后，向区棚户区改造办公室进行项目申报。棚户区改造实行项目申报常态化。
5、棚户区改造项目的申报条件是什么？
街道办事处申报棚户区改造的旧住宅区，应同时符合下列条件:
（一）用地面积不少于10000平方米。单个旧住宅区用地面积少于10000平方米的,应与其他旧住宅区联合申报，且全体权利主体同意在项目范围内统筹回迁安置或货币补偿，回迁安置方案以政府批准的项目专项规划为准；
（二）房屋使用年限在20年以上；
（三）存在住房质量、消防、地质灾害等安全隐患，或使用功能不齐全，或配套设施不完善，并取得专业机构出具的相关评估报告。
6、哪些企业可以作为棚户区改造项目的实施主体？
棚户区改造项目实施主体以人才住房专营机构为主，其他企业也可以发挥各自在房地产开发、工程建设等方面的优势，积极参与棚户区改造项目的实施。
7、棚户区改造项目的实施主体如何确认？
区棚户区改造项目可确认人才住房专营机构作为项目实施主体，也可通过招标等方式确认项目实施主体。
8、开展意愿征集之前需开展哪些前期工作?
棚户区改造项目在开展意愿征集之前的前期工作包括编制项目概念规划，开展土地、建筑物、住房产权信息核查，编制项目搬迁安置补偿标准，编制社会稳定风险评估报告。
9、意愿征集期限届满，项目继续实施的条件是什么？
意愿征集期限届满，经占建筑物总面积95%以上且占总数量95%以上的权利主体同意后，项目继续实施，否则项目终止。
10、编制棚户区改造项目专项规划需考虑哪些因素?
项目实施主体根据城市总体规划、土地利用总体规划和法定图则的要求，考虑片区公共配套设施和市政交通基础设施承载能力、人才住房和保障性住房建设等因素，结合项目概念规划，编制项目专项规划。
11、棚改项目启动补偿签约工作时，应在项目范围内公布哪些内容？
棚户区改造项目启动补偿签约工作时，应在项目范围内公布下列内容：
棚户区改造项目签约启动通告；项目搬迁安置补偿方案；项目专项规划；项目协商补偿签约期限(起止日期)。补偿签约期限原则上为120日,最长不得超过180日； 项目搬迁安置补偿协议格式文本；权利主体救济方式。
12、棚户区改造项目搬迁安置补偿协议如何签订？
在项目协商补偿签约期限内，项目实施主体会同街道办事处，根据项目搬迁安置补偿方案，组织开展补偿签约工作，与权利主体签订附条件生效的三方搬迁安置补偿协议。
补偿协议应明确搬迁安置补偿标准、搬迁安置住房面积、装修补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等事宜。权利主体委托第三人签约的，应出具经公证的授权委托书。
13、协商补偿期限届满，项目继续实施的条件是什么？
协商补偿期限届满，经占建筑物总面积95%以上且占总数量95%以上的权利主体签约后，项目继续实施；否则项目终止，调出年度实施计划，且5年内不再启动该项目棚户区改造工作。
14、棚户区改造项目监管协议需明确哪些内容？
对于继续实施的项目，区住房建设局与项目实施主体签订项目监管协议，明确以下内容：
（一）项目实施主体按照项目专项规划要求应履行的建设、移交人才住房或保障性住房、城市基础设施和公共服务设施用地等义务,以及回购方式及标准；
（二）项目实施主体应当完成搬迁,并按照搬迁安置补偿协议履行货币补偿、提供搬迁安置房屋和过渡期安置补偿等义务；
（三）项目实施进度安排及完成时限；
（四）土地使用权出让事宜；
（五）双方约定的其他事项。
15、棚户区改造项目能否实施行政强制程序？
协商补偿期限届满，对于继续实施的棚户区改造项目中未签订搬迁安置补偿协议,或房屋所有人不明确的，可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。如涉及违法行为的，依法启动行政处罚程序。
