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未经业主同意 开发商就出租了商铺?

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(原标题:未经业主同意 开发商就出租了商铺?)

买下商铺12年,该租给谁、什么价位,业主说了不算,还要听开发商的?市民王先生买下富源商贸大厦7间二手商铺,此前开发商已签约把该大厦1到4层铺位都租给天虹商场,包括王先生的商铺,租期到2016年9月。今年9月约满,王先生想把商铺收回来却不能,开发商称在获得90%商铺业主授权的情况下已与商场续约了租赁协议,虽未经王先生同意,但他上一任业主签署的购买合同里有“少数服从多数”统一招租的条款,因此他也必须履行。王先生质疑不合理。双方争执不下,或将走法律途径。

业主想收回商铺

才被告知商铺继续出租

陷入争议的商住楼为深圳市宝安区创业一路附近的富源商贸大厦商铺,如今位于天虹商城创业门店商业区内,地处翻身地铁站两个出入口的交界地带,是整栋大楼人流量最大的铺位。

王先生介绍,在他之前的商铺业主是海丰县财政局,2004年6月18日转卖给他,每间商铺都有合同和产权登记证,他一一拿出来给南都记者看。王先生承认,商铺2001年已经被大楼开发商富源公司打包租给了天虹商城经营,他买下来后每月都收到对方打来的租金。据商铺的租赁合同显示,富源公司将富源商贸中心大厦的1到4层,共计约1.9万平方米的面积出租给天虹公司,租赁期限自2001年9月8日起至2016年9月8日止。协议显示,一层商铺每月每平方米的租金为55元,计租期第五年起,租金在前一年的基础上,每年递增3%。王先生称他入手以来铺租只涨过一次,到现在还是很低。“周边的商铺都涨到好几百一平方米了,我这边还是只有七八十元。”

王先生曾找过第三方评估机构,测评出其所有的商铺的租金为至少500元/月·平方米,“我的铺位都是旺铺,在地铁站旁边,又是天虹的正门口附近,人流量最大。”其介绍,事实上,在购得商铺后,他并没有与富源公司就商铺出租的事情做过什么约定,“一来嫌麻烦,二来富源公司把商铺租给天虹15年,我虽是业主也不能赶他们走啊。”

所以,租赁合同9月8日约满,王先生便希望将其7间商铺收回,但他和富源公司、天虹商场一直未能谈拢。“现在他们两方又在未经我允许的前提下,签订了续租合同。”王先生坚持不续租,即使富源公司继续给他打租金他都退回去。“如果一直这样拖下去,我等于是默认了同意他们的续租合同有效,这个事如果还是谈不拢,就只能走法律途径了。”

开发商仅是“代理人”

为何能决定商铺该租给谁?

前日下午,南都记者来到位于富源大厦了解情况,该开发商旗下的富源物业公司法务部人士接受采访。该人士说,王先生提出的诉求公司已经获悉,王先生确为7间商铺的产权所有人。该名人士介绍,富源公司此前曾将商铺租赁给天虹商城,但富源公司在其中仅为代理人。

“公司一分钱都不赚的,只是作为开发商,将各个小业主联合起来,引进大的商城。”该名人士说。关于王先生提出的无法收回商铺一事,他认为是合同决定的,在王先生购买前,富源公司与海丰县财政局签署的买卖合同中有一处条款显示,“乙方(海丰县财政局)同意履行甲方(富源公司)已与天虹商城所签订的《房屋租赁合同》。如该合同中途终止或合同期满之后,则由商场业主按各自所占面积表决,以少数服从多数的原则,决定商场统一招租的合同条款。”

“目前来看,已经有超过90%的业主(商铺面积占比)向我们授权,根据这个条款,我们是有权进行统一招租的。”该名人士并拿出了盖有多名业主手印的授权协议称,目前1到4层的商铺除去王先生和另一名苏女士外,全都授权富源公司进行商铺租赁代理,即与天虹方面续签租赁合约。富源公司目前并未关闭与王先生的沟通大门,若王先生执意要求不续租,可通过法律途径进行解决。

承租方天虹公司方面昨日下午也回应称,今年9月份第一份租赁合同到期后,天虹方面就已经与富源公司签订了续签合约,“我们只对 大业主 ,不对 小业主 ,希望与小业主冷静协商,找到解决办法。”

合同争议

旧业主合同对新业主是否有约束力?

“少数服从多数”遵循什么程序?

王先生的委托律师黄律师认为,王先生系商铺的房产权利人,其决定租赁合同到期后就终止,不予续租。依据房屋租赁合同第二十条约定,本合同终止后,承租方应于终止之日起60日内迁离出租房屋。“这块是完全合理合法的。”

黄律师表示,“少数服从多数”的观点仅是此前的合同有此约束,后续还需要进行协商。“比如开全体业主大会,核实业主身份,  少数服从多数 这块由谁来统筹管理投票等等,这些事情需要进行合法合规的流程。”此外,黄律师认为,“少数服从多数”仅为拟定条款,就算此前有约定,但并不代表可以马上就能续签,“续签一事还需要全体业主表决,就算按照 少数服从多数 也需要进行一个流程吧。”

广东晟典律师事务所毛鹏律师认为,如果2003年海丰财政局与开发商在签署上述商铺购买协议时,确实包含“少数服从多数”的条款内容,则该条款内容也应该视为买卖合同的一部分,对新的业主具有约束力。新的业主如果单纯以“少数服从多数”条款缺乏法律依据或自己没有在该补充条款上签名为由主张不履行该条款,可能难以获得法院支持。当然,“少数服从多数”条款,并不表明多数就可以完全不考虑少数的意见或利益,程序公平和实体公平同样重要。

毛鹏律师也追问,本案中,开发商征询全体业主有关商铺究竟是统一招租还是允许分别招租的意见时,征询程序是否合法?统一招租的价格是否符合签订续租协议时周边的市场价格?在内部分配租金时,是否充分考虑到不同地段业主之间可分配的租金差(毕竟不同地段的商铺,销售价存在区别,所以在领取租金时肯定也应该有所区别),也都是多数派在表决时应该考虑的问题。

采写:南都记者 刘晨

(原标题:未经业主同意 开发商就出租了商铺?)

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