金羊网 记者董柳 通讯员刘娅
“我手上有与经济社签订的《承包合同》！”“合同上还盖了公章！”“还有社长私章和队委的签字！”“为啥合同还无效？”
出租村集体财产不经过村民会议讨论决定，这样的行为是否有效？记者今天（4月16日）从广州市白云区法院了解到，该院近日审理的某经济社诉村民的租赁合同纠纷案给出了答案。
2013年12月1日，原告白云区钟落潭镇某村经济社与被告阿贵签订《旧仓库改造承包合同》，将禾塘路仓库出租给阿贵使用，租金为每年12000元，改造投入使用五年后按18000元／年交纳租金；租期为70年。合同加盖了经济社的公章，还盖了时任社长阿通的私章，有队委萧某雄、萧某和、冯某球、萧某周等人的签字。
合同签订后，经济社将案涉仓库交付阿贵管业，阿贵向该社账户支付租金至2017年11月30日。
本以为相安无事可以一直租赁下去，没想到这里面竟然藏有猫腻。
在经济社改选后发现，这份合同签订时所定价格远远低于当时的市场价，不合常规。经了解后社员们发现，阿贵与前任社长阿通等四名村委均具有亲属关系。
原来他们利用熟人关系，在没有召开村民代表会议的前提下签订了合同。
该社以阿贵严重损害村民的共同利益，以及该合同关于承包期的约定违反相关法律法规为由提起诉讼，请求法院确认该合同无效，判令阿贵返还案涉用地并支付承包费用。
法院查明：阿贵承租仓库后既没有使用，也没有对仓库进行改造；仓库为经济社所建，没有办理农村宅基地使用证，亦未取得建设工程规划许可证；前社长阿通与被告阿贵为亲兄弟关系，案涉仓库的出租没有召开村民会议讨论通过。
法院认为：首先，经济社将仓库出租给阿贵使用，双方签订的《旧仓库改造承包合同》的性质为租赁合同，而非农村土地承包合同，故本案属于租赁合同纠纷。
其次，经济社向阿贵出租的仓库没有取得权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，故其与阿贵签订的合同无效。
而且，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，通过租赁方式处分村集体财产需经村民会议讨论决定方可办理。经济社未经集体讨论决定，将仓库直接出租给时任社长的直系亲属，显然违反法律规定的民主议事程序，故案涉《旧仓库改造承包合同》当属无效。根据无效合同的处理原则，阿贵应将仓库交还村社管业。
最后，关于场地占用费问题。仓库没有取得合法手续，且从根据现场照片显示，该仓库比较破旧，需改造才能使用。而阿贵承租后至今，没有使用该仓库，没有实际获益，故阿贵需支付场地占用费可参照合同约定的租金标准（1000元／月）。
简单地说，就是在这起租赁合同案中，因仓库没有权属证书，也没有建设工程规划许可证，且处分村集体财产时没有履行法定的民主议事程序，合同作无效认定。
法院判决：原告钟落潭镇某经济社与被告阿贵签订的《旧仓库改造承包合同》无效，阿贵将仓库交还该村社管业，并支付实际占用期间的场地占用费。
判决后，阿贵不服一审判决提起上诉，二审法院审理后认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
