“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”从古至今，住房一直承载着人们的期冀和憧憬，人人都希望能够“住有所居”，拥有一个遮风挡雨的地方。如今，住房也是最基本的民生保障，住房问题关系到人民群众的切身利益。
为了实现“要让全体人民住有所居”这一目标，我国出台了多项住房政策，其中，保障性住房就是其中一项。保障性住房作为面向城镇住房困难家庭、新就业无房职工、外来务工人员的安居措施，是实现受保障群众合法权益的关键举措。
近年来，随着保障性住房建设分配数量增多，法院受理的涉保障性住房案件数量也呈现出上升趋势。保障性住房的初衷在于帮助那些有住房困难的群体，让他们能够安居乐业，如何才能最大程度地实现这一住房政策的初衷？
4月11日，北京市第一中级法院(以下简称“北京一中院”)召开“涉保障性住房纠纷审判工作情况”新闻通报会，梳理了该类案件的特点，并总结了该类案件中突出的法律问题，同时作出风险提示。与会专家也从各自领域出发，就如何更好地保障人民群众的切身利益、更好地实现保障性住房的初衷提出建议。
涉保障性住房纠纷复杂多样
“为加快实现全体人民住有所居这一目标，北京建立了租购并举、符合首都实际的住房保障体系。”北京市住房和城乡建设委员会副主任邹劲松在新闻通报会上介绍。他进一步指出，北京自2010年起大力发展公租房，重点解决本市城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工以及符合首都城市战略定位发展需要的新市民住房需求，全市累计开工建设筹集公租房20万套，分配18万套，入住13万套。同时，实行实物供应与货币补贴并举的措施，在2015年底出台市场租房补贴政策，支持符合条件的家庭通过租赁市场解决住房问题，累计发放市场租房补贴5.32万户、15.72亿元。2017年9月，北京还出台了共有产权住房办法。目前，全市共有产权住房项目64个，房源6.5万套；其中已申购项目33个，房源3.5万套。
随着保障性住房类型和数量逐年增多，有关保障性住房的各类案件也逐渐涌现。北京一中院在新闻通报会上表示，2015年1月至2019年3月，北京一中院共审理涉保障性住房案件155件。从案件类型来看，涉保障性住房案件涉及经济适用住房、公租房、廉租房、自住房、限价房等各类保障性住房。从案件占比看，涉经济适用住房的案件占比64%，涉公租房和廉租房的案件占比32%，涉自住房和限价房的案件占比4%。从数量趋势看，涉经济适用住房案件的数量呈下降趋势，涉公租房案件的数量呈逐年上升趋势，占涉保障性住房案件的比重逐渐提高。从案由分布来看，合同纠纷占比69%，物权纠纷占比18%，婚姻家庭纠纷占比13%，合同纠纷占比近年来呈不断升高的态势。
“涉保障性住房案件的政策法律性强，此类案件数量的增幅变化与相关政策的出台调整高度吻合。随着北京市住房保障体系的不断完善和发展，2015年至2019年，我院审结的涉保障性住房案件的数量逐年上升。其中，2016年和2017年北京市住建委发布系列文件后，保障性住房的供应量增加，我院受理的案件随之明显增多；2018年北京市住建委进一步规范公租房管理、加大监管力度后，涉公租房案件的数量较上年度同期增幅超过100%。”北京一中院审判委员会专职委员高萍在新闻通报会上说。
高萍进一步指出，违约情形多样也是该类案件的特点之一。其中，转租、欠租、非法占有、骗购、违规交易等是高发的违约情形。“加上家庭因素复杂，保障性住房多以家庭为单位申请，在发生离婚、申请人去世等家庭关系变动时，会影响家庭的保障性住房申请资格，也容易产生居住利益分割等法律问题。此外，保障性住房关乎群众的居住利益，涉及基本民生，具有较强的公共属性。加上社会关注度较高，相关案件的审理极易成为热点问题，引发社会公众的舆论反响。这些特点都决定了审理涉保障性住房案件必须更加审慎。”高萍说。
涉保障性住房案件中的突出问题
记者通过新闻通报会了解到，有关保障性住房案件的纠纷多种多样，但从法院审理案件的情况来看，涉保障性住房案件涉及的法律问题突出表现在违规转租牟利、拒不交纳租金、非法占有房屋、违法违规骗购、违规提前出售五个方面。
在一起公租房转租案例中，胡某、杨某签订了《北京市房屋租赁合同》，约定胡某承租杨某1704号房屋一间，租期1年。此后，胡某向杨某支付了12个月的房屋租金及押金并入住。2016年12月，产权单位告知胡某，涉案房屋系北京市公租房，胡某不是原承租人，无法继续承租，故要求胡某腾退房屋；同时，产权单位告知杨某，其无权将该房屋转租。胡某遂向法院起诉，请求解除与杨某签订的租赁合同，杨某返还其已经提前支付的房屋租金及押金。
“拒不交纳租金的问题也比较突出。”高萍说。她告诉记者，北京一中院就审理过一起因公租房承租人芮某拖欠租金，期满被诉腾退房屋、补交租金的案件。
此外，非法占有房屋问题突出。北京一中院审理过一起公租房承租人死亡、继承人无承租资格的案件：出租人产权单位和承租人刘某甲签订了《北京市公共租赁住房租赁合同》，其中第九条约定：刘某甲在租赁期间死亡的，合同自行解除；共同申请家庭成员经复核仍符合公租房申请标准的，可在重新签订公租房合同后，继续承租房屋。后刘某甲去世，房屋由刘某甲之女刘某乙继续居住。2017年1月17日，区住房保障部门向产权单位发送一份取消家庭住房保障资格通知书，内容为刘某甲家庭经复核已不再符合公租房配租条件。产权单位遂向法院起诉，请求刘某乙腾退房屋，并支付房屋占用费。
同时，北京一中院还分别通报了一起违法违规骗购和违规提前出售的典型案例：在一起拆迁补偿安置活动中，张某甲并非拆迁区域的被安置人员，亦未申请过定向安置房。张某乙称其出于朋友义气，伪造张某甲的审批手续，致使产权单位误认为张某甲具有购买定向安置房的资格。2017年2月26日，产权单位与张某甲签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张某甲购买602号房屋。之后，张某甲依约取得了房屋的不动产权证书，权利性质为按经济适用住房管理。张某甲为此向产权单位支付了购房款及相关费用，现房屋由张某甲占有、使用。产权单位的起诉请求为：确认买卖合同及补充协议无效，张某甲恢复产权登记至产权单位名下，并腾退返还房屋。
