张先生今年10月定了潇湘奥林匹克花园24层的房屋，当时房屋在建，只看了图纸和模型，交了2万元定金，没有签订正式的购房协议。几日后，他去售楼部签订正式的购房合同，发现开发商提供的合同范本中很多合同条款不公平，他提出要修改。如不能办理按揭，购房者可以退房;如房屋周边噪音不符合国家规定购房者可以退房，并要求合同中写明门窗规格，违约责任开发商承担的是合同总价款的千分之二，那么业主违约也应当按千分之二承担责任，而不是合同范本中的百分之二。但开发商不同意修改合同条款，导致双方不能签订正式的购房合同，现张先生要求退还2万元定金，开发商认为依据《合同法》的相关规定，定金是表明购房者确定购买该房，这笔钱已成为合同的担保方式，若张先生不买房，就要承担相应的违约责任，这2万元定金不能退还。开发商的做法合法吗?
长沙市12348法律维权专线的廖格平律师答复，担保法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但是并不是所有的“定金”都不能退还。
我国《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。
此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因为张先生和开发商没有签订正式的购房合同，只是缴纳了2万元定金定下了24层的房屋，现就双方就合同条款不能协商一致，有权要求开发商退还定金。
