原标题：现场干货！丁祖昱PPT大数据讲透地产前后20年
2019年的最后一天，丁祖昱带着他一年来对房地产业的观察和思考，又一次出现在大家的面前。12月31日下午，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行。
会场很大，4000多人的场地满满当当挤满了前来听会的人。丁祖昱依然保持了对数据的敏感与柔韧，过去一年，楼市、政策、土地、市场、行情，丁祖昱信手捏来。也许是长期的马拉松跑，给他身体机能带来的活力，“丁祖昱评楼市年度发布会”连续四届举办下来，没看出他有太大的变化。
在气温只有3摄氏度的上海，丁祖昱请来了老朋友毛大庆、丁长峰、刘爱明、吴洋、王晞、臧建军一众“老年”地产人做4X400米接力直播，或者是本届丁祖昱评楼市年度发布会的亮点之一。这样的插播，也符合丁祖昱爱跑马拉松的特点，连他自己都说，地产界跑马拉松的总裁都被叫过来了。
只是，现场的毛大庆却调侃道，这是最不爱跑的比赛，“命都快搭上了”。
今年的发布会更大的不同还在于，2019是特殊的一年，作为“10年代”的结束和“20年代”的开启，它被行业赋予了除记录时间本身外的更多意义。回望中国房地产行业走过风风火火的十年大发展，站在新的起点，丁祖昱有什么想说？他还会带给我们怎样的行业理解与思考？
艰难2019
发布会上，丁祖昱首先把“南”字作为了2019年度房地产汉字。过去一年，房地产投资难、融资难成为成为行业严峻现实，开发商销售、去化、交付遭遇瓶颈，维权变得频繁。这些现象通过政策、行业、土地、一二手房交易、企业、营销等多方面的大数据得到了印证和集中表现。
货币“放水”，但房地产只能看看
政策层面，城市松、宏观紧，货币松、房贷紧。今年4月19日，中央政治局会议重申“房住不炒”，落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制；到7月30日提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，中央层面表现出宏观收紧的态势。另一边厢，今年4月以来，呼和浩特、宁波、上海、珠海、宿州、南京、江门、佛山等多个城市在购房补贴、人才新政等方面表现出地方的放松迹象。
货币政策，1月15日，央行降准1个百分点，释放资金8000亿；5月份，央行再次定向降准，释放资金2800亿，到9月全面+定向降准，释放资金9000亿。货币“放水”，但房地产融资、房地产发开贷款等方面都有所限制。货币宽松和房地产并没有什么关系，房地产融资市场感受到的是一阵阵寒意。
另一个直观的数据，棚改的跳水，直接导致了三四线城市“遭殃”。2019年，全国以及各省棚改计划开工285.29万套，相对比2018年计划开工588.04万套“腰斩”。这直接导致2019年棚改计划降幅较大的山东烟台、河南驻马店、湖南衡阳等城市商品住宅成交量下降了两到四成。
百强房企“失速”，清算赶早不赶晚
行业整体层面，2019年，全国房地产开发投资额、商品房销售额和企业新开工房屋面积在仍在持续上升。但宏观数据繁荣背后，全国300城土地成交面积、100个城市新建商品住宅成交面积以及15个城市二手住房成交面积，三大指标在2019年的月度走势中均表现出先扬后抑的趋势。二手住房成交面积，更在今年4月达到最高值以后，便持续下跌。
百强房企增长“失速”。统计局统计的全行业商品房销售额增速，由2016年的34.8%下降至2019年的7.3%。同时，百强房企的销售规模增长由2016年的50.8%，下跌到2019年的6%。仅从2018年到2019年，百强房企的增速下跌了29.1%。
此外，房企单月权益销售金额增速从去年下半年以来便呈现悬崖式下跌，在2019年多个月份中，TOP50房企的单月权益销售金额甚至负增长，凸显行业压力日益巨大。
增速放缓体现在房企规模上，是今年新增千亿房企数量的“腰斩”。2019年，房企全口径销售金额在千亿以上的35家，增加了5家，这个增长数字比2018年时候少了8家。丁祖昱用繁荣二字形容行业宏观数据，与行业压力形成鲜明对比。
融资成为头等大事，今年房企融资主要集中在境内、外债券融资两种方式，两项债权融资的占比达到了89.1%，开发商高息发债成为行业普遍现象。企业拿钱上、下半年冰火两重天，上半年拿钱，下半年没钱。
房企资金链断裂变得常见，2019年，房地产相关破产文书申请达到520项，不仅是小房企，百强房企也开始加入到破产重组的行列。丁祖昱表示，大企业并购清算重组只是一个开始，清算要赶早不赶晚，早点清算还能清算出有价值的东西。
土地溢价走低，流拍高走
土地投资成为照见房企真实内心的一面镜子。过去一年，土地成交溢价率持续走低，到2019年12月仅为7%，土地市场溢价率创下新低。土地流拍率则从年初的8%，走高至14%，流拍回到高位。
总体成交上，2019年房地产业购置土地面积回到十年低位。典型城市成交地价较上年增长超过30%的仅有呼和浩特、江阴两个城市。四个一线城市中，广州仅增长14%，北京地价保持不变，上海下跌了2%。漳州、湛江等城市成交地价下跌甚至超过15%。
土地只比2014、2015年好一点点，市场非常严峻，今年仅有广州的一块地过百亿，一块土地过百亿非常少见，土地投资是房地产最谨慎的一年。
单盘产能下降，竞争压力巨大
