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什么情况下商铺租赁预定协议书会被法院认定为无效?

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      上诉人称李慧珠上诉请求:1.依法撤销福建省福清市人民法院(2017)闽0181民初6624号民事判决书第三项;2.依法判令福建热诚置业有限公司向李慧珠支付利息(其中107万元利息自2013年12月24日起按同期贷款利率计至福建热诚置业有限公司实际返还之日;86万元利息自2014年9月28日起按同期贷款利率计至福建热诚置业有限公司实际返还之日);3.依法判令福建热诚置业有限公司承担本案诉讼费用。被上诉人辩称福建热诚置业有限公司辩称,一、本案全部过错在于李慧珠,原审判决认定双方均有过错属于认定事实和适用法律错误。首先,根据他案陈梅红的收款收据,可以认定店铺单价为24800元㎡,根据李慧珠代理人陈梅红签订的《商铺租赁预定协议书》,可知认定商铺的面积。在已知单价、面积的情况下,总价款也确定。其次,福建热诚置业有限公司向李慧珠寄送的《通知书》,包含了店铺单价、面积、总金额等确定信息,李慧珠收到《通知书》后未提出任何异议,视为认可,再次证明双方此前已就合同主要条款达成了一致意见。第三,李慧珠一审的诉请就是解除房屋买卖合同关系,李慧珠与福建热诚置业有限公司双方均认可成立事实商品房买卖合同关系。综上,双方已对合同主要条款达成了一致意见,李慧珠支付了90%购房款而不是定金或预约金,李慧珠代理人100%接收了店铺,福建热诚置业有限公司予以转租并减少18%购房款,商品房买卖合同事实上已经成立并履行,双方合同目的已经实现。未签订书面合同,仅是形式瑕疵,李慧珠应当遵循诚实信用原则,继续履行合同。福建热诚置业有限公司愿意继续履行合同,且多次通知李慧珠继续履行合同,但李慧珠仍拒绝签订合同,李慧珠应承担双方不能书面签约的全部过错责任。二、福建热诚置业有限公司无须支付利息。基于李慧珠恶意违约,应承担全部的过错责任,且合同已实际履行多年,李慧珠获得了租金利益,李慧珠单方违约行为已经给福建热诚置业有限公司带来了巨大的店铺价格下降的经济损失,根本不存在李慧珠所称的福建热诚置业有限公司单方取得利益的事实。综上所述,恳请二审法院依法驳回李慧珠上诉请求。李慧珠向一审法院起诉请求:1.判令解除李慧珠、福建热诚置业有限公司的房屋买卖合同关系;2.判令福建热诚置业有限公司返还预付购房款193万元并支付利息(其中107万元的利息自2013年12月24日起,86万元的利息自2014年9月28日起,均按同期银行贷款利率计至福建热诚置业有限公司实际返还之日);3.本案诉讼费由福建热诚置业有限公司承担本院查明另查明,讼争商铺的预售许可证于2013年11月12日由福清市建设局颁发,福建热诚置业有限公司就其预售商铺的价格向政府部门进行备案登记,讼争商铺的每平方米报备价为25800元。
      二审法院认为,福建热诚置业有限公司出具的收款收据已表明李慧珠、福建热诚置业有限公司双方曾就买卖讼争商铺达成部分条款,但对合同总价款、付款时间、交房时间等主要合同条款均未达成一致意见,完全不符合《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定,也未满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的条件,但李慧珠付款、福建热诚置业有限公司收款的目的是进行商品房买卖,指向的是正式商品房买卖合同即本约的缔结,这符合商品房预约合同的法律特征,故本案的案由确定为商品房预约合同纠纷。预约合同是当事人意愿订立确定性合同即本约的预备性协议,而非正式的商品房预售行为,不得因此认定本约已正式订立,预约合同一方当事人不能要求对方履行本约的内容。李慧珠、福建热诚置业有限公司至今尚未达成本约的缔结,其原因在于双方未就合同价款、价款支付、交房时间等内容预先进行磋商、确定,事后又未及时采取补救措施,双方对此均存在过错。在本案审理期间,双方仍未就上述合同主要条款达成一致意见,双方自然无法签订本约,该预约合同的目的无法实现,一审法院依法予以解除。本案合同解除后,福建热诚置业有限公司应依法返还所收取的购房款193万元,李慧珠亦负有过错,其利息损失应自行负担,福建热诚置业有限公司对商铺价格波动的风险亦应自行承受。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条款、第九十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,一审判决:一、解除李慧珠与福建热诚置业有限公司之间的商品房预约合同关系;二、福建热诚置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还李慧珠购房款193万元;三、驳回李慧珠的其他诉讼请求。当事人在一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据现有有效证据及当事人陈述,本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为本院认为,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间及交付使用条件及日期等主要内容。福建热诚置业有限公司与李慧珠未就诉争店面签订商品房买卖合同,且根据现有证据,双方未对诉争店面买卖的主要条款达成一致,李慧珠支付款项的行为可以认定双方达成部分条款。福建热诚置业有限公司在出具收款收据后长达四年时间没有与李慧珠签订正式合同,李慧珠经福建热诚置业有限公司通知亦怠于签约,一审法院据此认定双方没有签订正式的商品房买卖合同,双方对合同的解除均有过错,有事实和法律依据。福建热诚置业有限公司上诉主张其已经履行合同主要义务,要求继续履行合同,没有事实和法律依据,本院依法予以驳回。李慧珠上诉主张福建热诚置业有限公司对不能正式签约负有主要过错责任并据此认为其不应当承担利息损失,没有事实和法律依据,本院依法不予采纳。综上所述,福建热诚置业有限公司、李慧珠的上诉理由不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:裁判结果驳回福建热诚置业有限公司、李慧珠的上诉,维持原判。本判决为终审判决。


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