吉安市吉州区体育局房屋租赁合同纠纷一二审

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吉安市吉州区体育局房屋租赁合同纠纷一二审

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【案情简介】
       某羽毛球馆2004年与吉州区体育局签订《羽毛球馆改造租赁合同》，约定羽毛球馆需要对东北面外墙及以上立面进行“穿衣戴帽”改造建设，租赁期限为2005年元月1日起2020年12月31日止；2017年8月1日，吉安市人民政府发布征收决定，该羽毛球馆在征收范围内。同年9月4日，吉州区体育局与征收部门吉安市国有土地上房屋征收与补偿办公室签订《房屋征收补偿协议》，补偿627759.04元，包括被征收房屋补偿475959元、房屋装修补偿及房屋设施补助142257元、搬迁费9543.04元，该款已由吉州区体育局领取。羽毛球馆请求将赔偿款全部归其所有。
       【办案过程】
       吉州区体育局委托李海军律师担任一审、二审代理人，李海军律师多次与委托单位认真沟通案情，详细分析合同内容，针对原告代理人主张体育局未取得建设工程规划许可证所以租赁合同无效的观点，李海军律师认为：涉案合同不违反签订时的法律规定，羽毛球馆改造经过政府同意，合同有效。涉案房屋利用了体育局的土地使用权，房屋所有权也是体育局享有。无论合同效力如何，关于建筑物产权的约定都是有效的。正是因为考虑到租金低，承租人利用体育局的帮助和便利，才约定建筑物产权归体育局所有。补偿金额不能超出合同第三条约定。李海军律师建议体育局根据公平原则适当给予羽毛球馆合理补偿款，最终的判决结果比体育局预期结果要好。
       【办案律师简介】
       李海军律师自1995年开始执业，执业时间已有20多年，长期担任江西青源律师事务所合伙人，现在系江西文修律师事务所高级合伙人、创办人之一，吉安市高级知识分子联谊会理事、青原区高级知识分子联谊会理事、全球移民律师会员、国内某大型财产保险公司指定办案律师。执业至今代理大量诉讼案件和其他法律事务，每年办案数量在吉安地区律师界名列前茅，中国裁判文书网、汇法网、无讼网上传的案件显示李海军律师是吉安地区办案最多的律师之一。李海军律师办案细致严谨，精通业务知识，积累了非常丰富的办案经验和人脉资源，擅长代理重大、疑难、复杂法律事务，司法机关工作人员及当事人均对其评价良好。业务范围：刑事案件、民商案件、行政案件、法律顾问、法律讲座等。

       【裁判结果】
       吉州区人民法院一审判决认为：因拆迁给予吉州区体育局被征收房屋补偿款475959元，基于该房系吉州区体育局在享有使用权的土地上原始建造而给予的补偿，某某羽毛球馆仅系承租人，故该款应归吉州区体育局所有；房屋装修补偿及房屋设施补助142257元，因某某羽毛球馆自2005年起对该房进行的改造翻新及装饰装修，系在吉州区体育局原有房屋装饰基础上所进行，所补助的款项应由双方共同享有。羽毛球馆所诉请的停产停业补助，鉴于吉州区体育局建造的房屋无合法所有权，政府拆迁时未就该项进行补偿，故其要求该项补偿不予支持。吉安市中级人民法院认为：合同签订系双方真实意思表示，其内容并不违反当时法律规定，合法有效，体育局代理人该部分意见予以采纳，一审判决结果正确，维持原判。

       [代理词]
       二审代理词
       审判长、审判员：
       我作为被上诉人某某体育局的代理人，发表以下代理意见，供考虑：
       一、双方2005年签订的租赁合同，并不违反当时的法律规定，合同合法有效
       在当时，某某体育局作为体育主管行政机关，羽毛球馆的建造以及改造工程均取得了当地政府的同意核准，且土地证上面注明的土地用途也是体育，羽毛球馆属于体育的范畴，所以实质上取得了规划许可，只是因为时间长久，目前没有找到当年政府的批文，而且相关部门也从来没有认定羽毛球馆无建设工程规划许可证，是否取得规划许可，并不能由上诉人进行认定，而应当由有关行政职能部门进行认定，如果上诉人坚持认为没有取得规划许可，应当就此承担举证责任。
       《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年9月1日起施行，而羽毛球馆的建造、改造工程均在此前多年，因此上述司法解释第二条并不适用于本案。
       二、退一万步讲，即便租赁合同无效，合同当中关于建筑产权归某某体育局所有的约定并不必然无效，而是有效的，因为《合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
       当时关于改造的建筑物产权归某某体育局所有的约定，是双方真实意思的表示，当时是考虑了租金的标准较低、租期长、且利用了某某体育局原有的羽毛球馆建筑物和土地使用权，没有某某体育局的原有建筑物及土地使用权，改造无从谈起。上诉人还利用了某某体育局作为体育主管部门提供的便利，有了这种便利，其对外开展业务招揽客源更为方便。既然是双方真实的意思，又不损害他人、社会和国家的利益，关于改造后建筑物的产权约定条款是有效的。
       三、上诉人认为只是租赁场地，认为所有的建筑物全部归其所有，所有的补偿款全部归其所有，明显是与事实不符的，因为其利用了某某体育局原有的建筑物，并利用了某某体育局的土地使用权，还利用了某某体育局作为体育主管部门提供的帮助。
       四、上诉人虽然有三年多租期未满，但这是因为吉安市人民政府决定对羽毛球馆进行依法征收，属于双方当事人无法预测和抗拒的事由，属于不可抗力，某某体育局不承担违约责任。
       五、如果法院要将补偿款当中的部分考虑给予上诉人，补偿给上诉人的额度，最高不能超出合同第三条第5小条关于某某体育局违约责任的规定
       合同第三条第5小条是对某某体育局违约责任的规定，根据该条规定，如果某某体育局无故终止合同，造成乙方租赁场地不能继续经营，某某体育局按照两次场地改建投资总额的年均折旧率扣除已租赁年限的折旧费补偿。以上是违约责任条款，况且在本案当中，某某体育局并没有违约，某某体育局的诉求明显是大大超出了上述条款的补偿标准。
       六、上诉人向某某体育局索要停产停业损失费，没有事实和法律依据
首先羽毛球馆是政府征用，在征用补偿费用当中，并没有停产停业损失费。其次，上诉人可以另外租赁场地继续经营，其损失也没有任何依据。
       综上所述，请求：
       驳回上诉人的上诉请求。
       吉安市某某羽毛球馆、吉安市吉州区体育局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
       江西省吉安市中级人民法院
       民事判决书
       （2018）赣08民终1759号
       上诉人（原审原告）：吉安市某某羽毛球馆，住所地吉安市吉州区道署坪26号，统一社会信用代码:91360802309127616T。
       法定代表人：余燕，系执行事务合伙人。
       委托诉讼代理人：周波冈，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。
       委托诉讼代理人：罗建明，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。
       被上诉人（原审被告）：吉安市吉州区体育局，住所地吉安市吉州区道署坪22号，统一社会信用代码：123610030148090037。
       法定代表人：李建军，系该局局长。
       委托诉讼代理人：王菂，系吉州区体育局干部。
       委托诉讼代理人：李海军，江西文修律师事务所律师。
       上诉人吉安市某某羽毛球馆（以下简称某某羽毛球馆）因与被上诉人吉安市吉州区体育局（以下简称吉州区体育局）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2018）赣0802民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
       某某羽毛球馆上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判被上诉人支付给上诉人532567.24元。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、钢架外包裹铁皮是铁皮棚，铁皮棚填充料、板材做成墙体，用轻质材料隔出不同功能的房间是简易房，铺设地塑，设置球网才能开办羽毛球馆。穿衣戴帽工程后被上诉人的地上建筑物只有几根柱子，并不是房子。上诉人大范围改造并不是在被上诉人“房子”基础上“添附”，是上诉人长期、大量的投资、养护才能成就“房屋”的评估价值。因此，房屋装修及设施补助142257元应当由上诉人享有，一审判令3:7分成无事实依据。征收房屋补贴475959元，应当按照投资比例进行2:8分成，其中上诉人分得8成。
       吉州区体育局辩称，涉案合同不违反签订时的法律规定，羽毛球馆改造经过政府同意。涉案房屋利用了体育局的土地使用权，房屋所有权也是体育局享有。无论合同效力如何，关于建筑物产权的约定都是有效的。正是因为考虑到租金低，承租人利用体育局的帮助和便利，才约定建筑物产权归体育局所有。被上诉人对一审判决金额无异议，补偿金额不能超出合同第三条约定。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
       某某羽毛球馆向一审法院起诉请求：1、判令吉州区体育局支付征收房屋补偿费475959元，装修设施补偿费142257元，搬迁费9543.04元，共计627559.04元；2、判令吉州区体育局支付停产停业损失20000元；3、由吉州区体育局负担案件受理费。
       一审法院认定事实：1999年8月6日，吉州区体育局（即原吉安市体委）取得了座落于吉安市道署坪26号地号为6－1139的土地一块，用途为体育，使用权类型为划拨，使用权面积为31235.344平方米，在此前，吉州区体育局即在该地块的西南角(即涉案房屋所在地)建造了简易钢棚钢架结构的房屋一栋，该房屋屋顶系玻璃瓦，墙面上部为玻璃瓦，下部为砖块。2001年起，余燕开始租赁该房屋作羽毛球馆。2004年12月29日，余燕与吉州区体育局签订《羽毛球馆改造租赁合同》，约定根据吉安市人民政府及吉州区人民政府对体育场改造工作要求，乙方（余燕）原租赁的羽毛球馆需要对东北面外墙及以上立面进行“穿衣戴帽”改造建设（含馆内增设100平方米的工作、休闲用房），租赁期限为2005年元月1日起2020年12月31日止；甲方（吉州区体育局）协助乙方处理改造和经营管理中与有关单位的关系，使羽毛球馆用于公益性和经营性有偿服务工作以及改造工作正常运转，并对改造工程的设计、施工、决算进行审核把关；甲方单方面无故中止合同造成乙方租赁场地不能继续经营，甲方按乙方两次场地改建投资总额的年均折旧率扣除已租赁年限的折旧费（总投资除以租赁年限等于年均折旧费）应一次性给乙方投资的损失进行补偿；在羽毛球馆外的西南角提供乙方40平方米空地建办公室及洗手间（经费由乙方负担）；乙方必须按照政府和甲方对羽毛球馆的改造要求进行设计建设，产权属甲方所有，经营权在租赁期限内归乙方所有，改造经费采取“谁投资谁受益”的原则由乙方承担，并将图纸及工程预决算表交甲方一份；因不可抗力因素导致球馆不能正常经营，按经济合同法有关规定执行等内容。合同签订后，余燕将玻璃瓦全部拆除改成铁皮瓦，地面铺设为实木地板，内墙贴瓷砖及仿瓷并进行隔断，天花安装塑料扣板及刮瓷，门窗均为铝合金，并进行了卫生间、办公、休闲区域的改造、翻新、装饰装修等项目。2005年6月8日，某某羽毛球馆成立并在该场所内经营，余燕系该球馆的法定代表人，其将与吉州区体育局的租赁关系转为由某某羽毛球馆承受。2017年8月1日，吉安市人民政府发布了《吉安市人民政府关于市中心城区畅通“微循环”项目（道署坪路、姚家巷路、一中南路）国有土地上房屋征收决定》（吉府字（2017）128号），该羽毛球馆在征收范围内。同年9月4日，吉州区体育局与征收部门吉安市国有土地上房屋征收与补偿办公室签订《房屋征收补偿协议》，补偿627759.04元，包括被征收房屋补偿475959元、房屋装修补偿及房屋设施补助142257元、搬迁费9543.04元，该款已由吉州区体育局领取。此后，某某羽毛球馆停止在该处经营，现该房屋被拆迁。2017年10月，某某羽毛球馆向吉安市中级人民法院起诉吉安市人民政府不履行房屋征收补偿法定职责一案，吉安市中级人民法院（2017）赣08行初75号行政裁定驳回了某某羽毛球馆的起诉。
       一审法院认为，吉州区体育局系涉案房屋的土地使用权人，其作为体育工作的主管机构，在属于体育用途的地块上建造了简易房屋并将该房租赁给余燕作为羽毛球馆使用，双方签订了《羽毛球馆改造租赁合同》，此后由某某羽毛球馆接手在此经营羽毛球馆，但吉州区体育局所建造的简易房屋未有证据证明取得建设工程规划许可证，违反了相关法律的强制性规定，故其与某某羽毛球馆签订的租赁合同无效，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条第（二）款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。在本案中某某羽毛球馆对吉州区体育局的原有房屋进行改造、翻新、装饰装修部分，因政府拆迁造成某某羽毛球馆损失，吉州区体育局理应进行补偿。因拆迁给予吉州区体育局被征收房屋补偿款475959元，基于该房系吉州区体育局在享有使用权的土地上原始建造而给予的补偿，某某羽毛球馆仅系承租人，故该款应归吉州区体育局所有；房屋装修补偿及房屋设施补助142257元，因某某羽毛球馆自2005年起对该房进行的改造翻新及装饰装修，系在吉州区体育局原有房屋装饰基础上所进行，所补助的款项应由双方共同享有，但因合同无效过错在吉州区体育局，故该补助款项由某某羽毛球馆享有7成，吉州区体育局享有3成为宜。搬迁费虽是补给被征收人，但鉴于系某某羽毛球馆在该房内经营，故本案中搬迁费补偿给承租人为宜。某某羽毛球馆所诉请的停产停业补助，鉴于吉州区体育局建造的房屋无合法所有权，政府拆迁时未就该项进行补偿，故其要求该项补偿，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条、第九条、第十四条的规定，判决：一、吉州区体育局支付某某羽毛球馆房屋装修补偿及房屋设施补助99579.9元，搬迁费9543.04元，共计109122.94元，限判决生效后十五日内履行完毕；二、驳回某某羽毛球馆的其他诉讼请求。案件受理费10276元，减半收取计5138元，由某某羽毛球馆负担3351元，吉州区体育局负担1787元。
       二审中，当事人未提交新证据。
       本院对一审查明的事实予以确认。
       本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、涉案租赁合同效力如何认定？二、上诉人主张完全享有房屋装修补偿及房屋设施补助142257元和部分享有征收房屋补偿款475959元是否有事实和法律依据？关于焦点一，涉案合同签订于2004年，2009年9月1日起实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院以被上诉人未取得建设工程规划许可证为由，认为涉案合同无效。《中华人民共和国立法法》第九十三条规定法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往。本案中，涉案合同签订时上述司法解释并未颁布实施，2009年9月1日起上述司法解释颁布实施后，其效力原则上不溯及既往。故一审认定涉案合同无效，适用法律错误。合同签订系双方真实意思表示，其内容并不违反当时法律规定，合法有效。关于焦点二，涉案合同载明上诉人对原租赁羽毛球馆的东北面外墙及以上立面进行改造，同时约定改造后场馆产权归被上诉人所有，上诉人享有租赁期内的经营权。按照上述内容，上诉人在被上诉人原所有建筑基础上进行添附，达到其营业要求后进行经营管理，其对租赁物有使用权、收益权。租赁物因政府征收行为拆迁，拆迁补偿部分的征收房屋补偿款针对被拆迁房屋所有权人，上诉人对被拆迁房屋并无产权，故其主张应分的部分征收房屋补偿款，于法无据。场馆在上诉人改造、经营期间，由上诉人进行装饰装修，支付了部分投资。现合同尚未到期，而不能继续履行，但导致合同不能履行的原因并非被上诉人所致，双方在履行合同过程中均无违约情形。征收房屋拆迁获得装修及设施补助142257元，一审根据约定租期15年，剩余租期3年，酌情划分上诉人享有上述装修及设施补助款的70%，已经充分考虑上诉人利益。上诉人主张应由其完全享有装修及设施补助款，于法无据。
       综上所述，上诉人吉安市某某羽毛球馆的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9126元,由上诉人吉安市某某羽毛球馆负担。