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2019年度浙江省房地产交易、汽车买卖、物业管理行业典型不公平合

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格式条款1:为提高房屋品质而对装饰、设备标准所作的变动,或按法律和政策规定实施以及因招投标而变更约定的主材料和设备品牌、产地等,不视为出卖人违约。合同未约定的,以实际交付为准。

点评意见:此条款属于涉嫌出卖人排除买受人权利、减轻或免除自身责任的不公平格式条款。

《浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(2017年修订)》第二十条规定:房地产经营者销售全装修商品房的,应当在合同中明确所用主装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容。《合同法》第七十七条第一款规定,当事人协商一致,可以变更合同。该条款约定,合同已备案确定的装修价款及装修标准,出卖人未经双方协商一致单方变更装修材料、装修标准,不视为违约,显然是出卖人排除买受人权利、减轻或免除自身责任。

格式条款2:样板房的建筑形式、建筑材料、结构、外立面、庭院、景观、室内外装修等仅供风格及装修效果的参考,不作为交付标准,具体以实际交付实样为准。

点评意见:此条款属于涉嫌出卖人减轻或免除自身责任的不公平格式条款。

《浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(2017年修订)》第二十条规定,房地产经营者预售全装修商品房的,应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间,自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的,应当作为房屋装修质量的交付标准。上述条款约定,样板房仅供风格及装修效果的参考,不作为交付标准,具体以实际交付实样为准。这明显违反了法律规定,系出卖人减轻或免除自身责任。

格式条款3:因主管部门备案系统生成了全装修总价或者物价房管部门公示了本项目装修单价的,该价格均系出卖人配合监管部门报备的数据,不作为该商品房精装交付或精装价格的认定标准,具体装修交付标准应以买卖双方书面约定为准。

点评意见:此条属于涉嫌出卖人设置阴阳条款排除政府部门备案监管、减轻或免除自己责任并排除消费者请求支付违约金的不公平条款。

《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》(浙政办发【2016】141号)第二条第(四)项规定,销售合同中应明确成品住宅装修标准、环保标准及室内环境检测报告等交付要求。浙江省住房和城乡建设厅《关于推行使用2018版<浙江省商品房买卖合同示范文本>的通知》(浙建【2018】2号)第二条第(二)项、第(五)项规定,全装修住宅是完整的商品房,合同价格包含住房以及交付标准中装修(设备)的价格;合同签订后,出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。该条款约定,主管部门备案系统生成的全装修总价或者物价房管部门公示的本项目装修单价,不作为该商品房精装交付或精装价格的认定标准。这是典型的通过补充协议规避政府有关部门对全装修(精装修)商品房的限价政策监管,减轻或免除出卖人自身责任,同时侵害了买受人要求出卖人按约交付全装修(精装修)备案价格标准的合法权益。

格式条款4:如因国家政策原因,买受人不能办理按揭贷款的,则应在接到出卖人或银行相关通知后3日内自筹资金付清需以按揭方式支付的房款。若买受人未在上述规定时间内付清相应房款的,则视为买受人逾期付款。

点评意见:此条款属于涉嫌加重买受人责任、排除买受人合法权利的不公平格式条款。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。该条款约定,买受人因国家政策原因不能办理按揭贷款的,要按照出卖人通知时间自筹资金付清原按揭贷款支付部分的房款,逾期视为违约,违反了上述司法解释规定,加重了购房者的责任,排除了购房者合理的合同解除权。

格式条款5:买卖双方进行交接时,出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得合同约定的交付证明文件或尚未满足合同约定的其它交付条件,买受人仍愿意接收该商品房的,视为双方对房屋交付条件的变更。

点评意见:此条款属于涉嫌出卖人免除自身责任的不公平格式条款。

根据《合同法》第279条、《建筑法》第61条、《城市房地产管理法》第27条等规定,竣工验收备案是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,才具备交付使用的条件,即交付经竣工验收且质量合格的房屋是开发商强制性的法定义务,该法定义务并不因买受人的同意而免除。根据该条款约定,可能存在房地产开发商未取得工程竣工备案证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、分户验收合格证明、精装修全装修房环保合格证明等交付文件而向买受人交付的情形,系出卖人免除自身的法定责任,进而侵害了买受人的合法权益。

格式条款6:买受人在办理该商品房的交接手续前,应当付清全部应付房价款、物业专项维修资金、契税、产权登记费、公共能耗费、面积差价款等,否则,出卖人有权拒绝交付,延迟交付期间产生的一切责任及费用由买受人承担。同时,该商品房毁损、灭失的风险以及所发生的水、电费、物业服务费等自本合同约定的交付期限届满或出卖人发出的《交房通知书》确定的最迟收房日后次月起由买受人承担;商品房保修期亦自此期限起算。

点评意见:此条款属于涉嫌加重买受人责任和出卖人免除自身责任的不公平格式条款。

《合同法》第六十六条规定,一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。房价款、面积差价款、物业维修基金等款项付清与否和出卖人是否守约履行交房义务直接相关,而契税、产权登记费等办证税费付清与否成为出卖人拒绝交付的抗辩理由缺乏法规依据,该条款加重了买受人的责任。《合同法》第一百四十二条规定,标的物交付后相应的风险才发生转移。该条款约定,出卖人一方面拒绝向买受人实际交付,另一方面又要求买受人承担交付后的毁损灭失、保修期起算、物管费、能耗费等风险和责任,加重了买受人责任、减轻或免除了自己责任。

格式条款7:买受人同意,出卖人可根据项目开发建设的具体情况及需要,对建筑区划内的物业服务用房的面积、功能、用途、坐落位置等作一定的调整,若因上述调整需要征询买受人相关意见或举行听证程序的,买受人授权出卖人代为行使相关权利。

点评意见:此条款属于涉嫌规划设计变更情形下加重买受人责任、不当排除消费者主要权利的不公平条款。


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