在资金监管政策触底后，行业层面的资金风险在减轻，后续应更多关注公司层面的资金风险。而当前市场对整个行业表现出的悲观更多来源于对商品房市场走弱的担忧，以及部分房企债务违约事件带来的情绪释放。对此，应重点关注行业资金层面影响减弱后，商品房市场今年四季度及明年一季度走势，警惕房产税政策及近期行业整体下行导致的购房者整体购买意愿减弱。
行业层面资金紧张或将缓解，公司层面风险仍待释放
时间进入10 月，监管层在行业资金政策面频繁发声，预示着房地产行业层面资金最紧迫的时间已过去。10 月20-21 日在多个公开会议上，包括中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤、中国人民银行发布行长易纲等人均表明房地产行业金融风险可控，合理的资金需求会被满足；26 日发改委同外汇局召集部分重点行业企业开展外债座谈会，摸排企业外债情况，会上表示将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求。
10 月25 日当代置业优先票据到期未能偿付，房企个体层面的资金紧张情况仍然存在，需关注企业级别的资金风险。10 月26 日当代置业公告称公司一笔当月25 日到期的优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息，发生票据违约。10月 29 日阳光城三季报发布后来自泰康保险的两名董事投反对票，股价当日跌停，网传虚假消息招商银行抽贷，但仍能体现出市场对房企资金层面的担忧之情。
市场的担忧不无道理，今年四季度至明年春节前1 月，仍有多家房企面临境外债务到期。禹洲到期美元债8.4 亿，富力 7.3 亿，旭辉5.9 亿，瑞安 5 亿，首开5 亿。重点关注近期负面消息较多的花样年、蓝光、阳光城等后续债务偿付情况。
商品房市场销售疲软，部分房企债务违约影响市场情绪
近期房地产市场表现疲软，来自资金紧缩与购房者情绪层面产生共振。本轮房地产市场走弱首先起于资金端房贷集中管理，一二手房贷款额度收紧，放款速度减缓导致整体市场出现明显热度下降。然而随着近期房企暴雷及房产税试点出台，部分购房者的置业需求及市场预期已出现一定影响，导致销售持续疲软。
我们认为市场对商品房置业需求下降最为担忧，部分房企暴雷事件也影响着市场情绪。当前市场最为担心的是在资金紧张的情况消退后，购房者的购房需求仍然无法恢复，随着房产税的试点推出以及本轮调控的持续发力，若购房者对房地产市场的信心及预期出现转向，则需要长时间恢复，部分城市出台限跌令，暴雷房企降价销售等均一定程度印证了市场的担忧。
历史来看，股票市场对政策变动敏感领先于新房市场
参考历史上三轮房地产市场调控，股票市场价格对政策敏感程度快于新房市场，政策虽逐步筑底，但调控力度仍在压制市场预期。从历史上曾经出现过三轮房地产市场调控宽松期 2008 年 10 月-2009 年11 月、2011 年11 月-2013 年2 月、2014 年9 月-2016 年 5 月，新房市场分别在 2009 年 2 月、2012 年 1 月、2015 年 3 月出现触底反弹，落后政策 2 个月、2 个月、6 个月。而同期申万房地产指数在2008 年10 月、2011 年12 月、2014 年7 月即出现低点并逐渐上涨，基本与政策出台同期即开启上涨，甚至在第三轮宽松政策出台前2 个月即出现上涨，对政策表现出高敏感度，甚至一定前瞻性的提前布局。
以历史数据来看，调控放松往往出现在商品房销售市场持续累计同比负增长连续7-8 个月时点。第一轮调控放松出现在商品房销售额同比增长连续负增长8 个月时间，第三轮出现在增长连续负增长7 个月时间，第二轮主要为国有土地出让收入的减少导致的，整体放松力度偏弱，放松内容为利率下调，改变普宅标准等温和手段，市场表现差异不大。按此时间来推算，2021 年1-9 月商品房销售额累计同比增速为 17%，全年仍有机会保持在 5%以上，政策放松条件仍不充分。
结合本轮调控的力度，对于政策进一步放宽的预期条件尚不充足。本轮调控力度较强，结合房产税试点落地，预计在不发生行业整体性风险的前提下，政策层面更倾向于让行业自行消化寄存的风险，暂时无大规模调控放松迹象，对于行业优先仍是关注当前政策平稳情况下未来的商品房市场走势。
重点关注今年11-12 月及明年3-4月商品房市场走势
预计11-12 月销售力度大而房贷资金压力减轻，市场表现可反应近期市场购房者情绪。本年度房企销售目标完成度较低，资金链压力大，预计11-12 月销售力度将进一步加码，此外资金层面有所减缓，若销售表现仍不理想，可一定程度体现出当前消费者置业意愿仍有待提振。3-4 月为传统新房市场“小阳春”热销期，各银行房地产类贷款限额清零，资金面无压力，为近半年房地产市场预期内最佳销售期，重点关注市场表现及是否有政策调控进一步放松。
