本篇是案外人执行异议之诉第32篇之房产第21篇.
提出问题
生活中我们经常出现这种情况。借给别人钱，也不打欠条。买别人的东西，也不索要收据。这些点点滴滴确实在某些方面也没有什么大的问题。但如果涉及到房产买卖。如果没有完备的要式购房合同。就可能出现很多风险。特别是房子作为不动产具有抵押性质。在不具有不动产登记所有权变更之前。一切都可能是未知数。
即使是你可能就拥有此一套房产居住。今天我们就通过最高人民法院一则改判案例来观察怎样在购买房产时进行必要的约定，来避免不必要的风险产生。
裁判要旨
房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同，一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同。或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条规定的情形。
符合上述情形才满足《执行异议和复议规定》第二十九条才符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的构成要件。
案例索引
①（借贷关系)2013年10月31日，盛恒公司（案外人执行异议之诉一审，二审第三人）与国家开发银行（案外人执行异议之诉一审被告，二审上诉人）签订《借款合同》，借款3.5亿元。
（保证合同）2013年10月31日，国家开发银行与盛恒公司、王志江、王雪靖签订《保证合同》，约定盛恒基公司、王志江、王雪靖就盛恒公司偿付主合同项下全部借款本金、利息等和实现债权的费用向国家开发银行提供连带责任担保。
（抵押合同）2013年10月31日，盛恒公司与国家开发银行签订《抵押合同》，约定将590套在建工程抵押给国家开发银行，担保范围包括主合同项下全部借款本金、利息等。以上抵押物已办理抵押登记。
②2013年11月15日，盛恒公司在国家开发银行同意的情况下为回笼资金，进行预售。
2014年5月22日盛恒公司与冷平开（房屋买卖第1手）协议约定了买卖房屋，
2018年4月12日，刘英伟（案外人执行异议之诉一审原告，二审被上诉人）与冷平开签订房屋买卖协议书，约定以450000元的价格购买案涉房屋。冷平认可将案涉房屋转让给刘英伟的事实
2018年8月8日，盛世天地物业处向冷平出具进户房屋验收单，入住文件，并于当日交纳案涉房屋水、电、物业、供热费等费用。
经哈尔滨市不动产登记交易事务中心查询，刘英伟、冷平名下无房屋信息。
③2018年3月26日一审法院基于国家开发银行因与盛恒公司、王志江、王雪靖金融借款合同纠纷，查封包括案涉房屋。判决盛恒公司偿还国家开发银行借款本金3.28亿元及利息；
④该判决生效后，盛恒公司未能履行给付义务，国家开发银行申请执行。执行期间，刘英伟以案外人身份提出执行异议。
⑤2020年8月20日，一审法院作出（2020）黑执异430号执行裁定，驳回了刘英伟的异议申请
⑥刘英伟不服，提起案外人执行异议之诉
法院判决
一审法院：黑龙江省高级人民法院（2020）黑民初119号
结果：
不得执行黑龙江省哈尔滨市松北区××道××号××小区××号房屋。
理由：
1.以房抵款行为系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，以案涉房屋抵顶工程款的行为合法有效，
2.冷平对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的权利。经查询，冷平名下并无其他用于居住的房屋，冷平将案涉房屋出售给刘英伟，意味着案涉房屋的权利转让
3.刘英伟作为受让人可承继冷平对案涉房屋享有的民事权益阻却对案涉房屋的执行。
符合《执行异议和复议规定》第二十九条
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”
二审法院：（2021）最高法民终1214号
结果：
一、撤销黑龙江省高级人民法院（2020）黑民初119号民事判决；
二、驳回刘英伟的诉讼请求。
理由：
根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，刘英伟对案涉房屋的权利能够排除强制执行，应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等条件。
对于合法有效书面买卖合同的认定，应基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条明确规定，
房地产转让应当签订书面转让合同，转让合同还应载明房地产权属证书名称和编号、房地产四至界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项
