近日，济南市被全球化与世界城市研究网络编制的《世界城市名册2018》列选为全球二线大城市。随着山东省“两个走在全国前列，一个开创新局面”目标定位的明确，济南市作为山东省省会、新旧动能转换的先行区，面临着新契机、新挑战。
济南市房地产业协会秘书长李刚认为，随着“四个中心”建设和城镇化进程的持续推进，济南市城镇化率逐渐提高、城市活力逐渐显现，房地产市场仍将保持平稳健康发展。
在此背景下，《
“最近一段时间，我们楼盘的价格还是比较平稳的，没有出现大涨大跌。”据金科城一销售人员介绍，由于该项目位于市区西部、供需相对平衡，所以房价一直保持在合理稳定区间。
金科城位于济南市区西部的槐荫区，紧邻济南西站，是金科集团在山东省开发的首个房地产项目。该项目总占地面积约7.16万平方米、建筑面积140万平方米，于2013年开盘。
“刚开盘时，售价是每平方米7000多元，比周边楼盘贵几百元。当时还担心消费者会因总价贵几万元而选择周边价格低的房源，不好销售。”一销售人员说道，随着市场行情不断高涨，这种担忧成了杞人忧天。“金科城的体量比较大，总共有7000多户，开发周期较长。当市场价格涨到每平方米9000多元时，前期开盘的房源就已经售罄。整个济南市西部地区差不多都是这种情况。等到两年后再开盘时，市场价已经达到每平方米1.6万元左右。近几个月，价格一直维持在每平方米1.6万元左右，没有出现大的波动。这与西部地区的整体供应量有关系。”济南市西部区域的房价整体较低、供应量较为合理，没有因商品房集中入市而出现高位房价下跌。
与之不同的是，由于各种原因，济南市其他区域房价最近一段时间波动明显。《
高新区某在售楼盘销售人员表示，最近一段时间商品房项目集中入市影响了供求关系。在限购、限贷、限售政策的高压下，部分项目开始降价促销，以价换量。
有业内人士指出，部分房企降价促销是变相降价，实质为精装改毛坯。
李刚坦言，济南市房地产市场分化突出，冷热不均成为现实底色。比如，目前，章丘区商品房市场供应量较大、销售状况不甚理想，商品住房去化周期较长。随着棚户区改造安置项目入市，进一步加剧了市场供需关系的不平衡。与之相反的是，济阳区的商品房市场基本平稳，新建商品住房去化周期在8个月左右，基本达到供需平衡。
这样的市场现状也反映在监测数据中。根据山东世联怡高物业顾问有限公司统计数据，今年10月，济南市住宅市场供应量为11422套，面积为141.34万平方米，同比分别增长25.0%和28.8%；从各区域住宅供应量的比例来看，济南市东部地区供应量占比为62%、北部地区占比为13%、西部地区占比为12%。但是，从各区域住宅新增供应量的比例来看，东部地区新增供应量占比为70%、北部地区占比为6%、西部地区占比为18%。
数据来源：山东世联怡高物业顾问有限公司
由此可看出，济南市各区域的住宅供应量分布不均，各区域的去化压力、价格走势也有所不同。东部地区的住宅新增供应量相对较多、房价下行压力较大，西部等其他区域供需关系相对平衡、价格维持在合理区间。总体而言，济南市房地产市场的成交量以及价格有所回落，已回归理性。
改善型需求渐显，公寓市场冷热不均
“项目刚入市时的主力户型面积为70平方米、80平方米、90平方米，最大户型的面积也就是120平方米左右而且数量非常少。”金科城销售人员表示，随着改善型需求客户越来越多，刚需和改善型业主占据了绝大多数。根据市场需求变化，后期推出的房源户型也做了相应调整。
金科城的宣传资料显示，目前，主推户型是建筑面积为136.23平方米的四室两厅两卫、121.98平方米的三室两厅两卫以及105平方米左右的三室两厅一卫。
其他知名房企也加大了改善型户型的开发力度。比如，历下区的万科大都会主推户型为建筑面积约206平方米的三室两厅两卫、168平方米的三室两厅两卫。龙湖天璞主推户型为建筑面积约185平方米的四室两厅两卫、约113平方米的三室两厅两卫。
万科大都会的销售人员表示，目前，该项目改善型户型销量较好。
高端改善型住宅产品的代表泰禾院子也进军山东省，在济南市高新区打造了泰禾济南院子项目。该项目占地面积65万平方米、建筑面积88万平方米、容积率为1.3左右，目前主推户型的面积为180平方米~310平方米。项目金牌销售表示，泰禾看好济南市场的高端需求，所以将泰禾院子系首次引进济南。
除了户型面积的改善，配套设施、装修设计、智能家居等也成为房企争取改善型客户的亮点。比如，历下区的万科翡翠公园项目，配套设施不仅有游泳池、电影院，还有商务会议厅、宴会厅。碧桂园凤凰首府更是投资3000万元打造园林景观，以提高业主的居住体验。
对此，李刚表示，“未来，济南房地产市场仍将以刚性需求和改善需求为主。这两部分需求将继续保持在70%以上，是未来济南市房地产市场的主要购买力。开发适合这部分人群的产品将成为一种趋势。”
除了改善型住宅产品受到市场青睐，公寓也出现回温迹象，但是不同区域的市场表现略有不同。
虽然并非周末，但在高新区经十路与舜义路交汇处的碧桂园凤凰中心营销大厅内，购房者依然熙熙攘攘。“房源基本售罄，现在准备加推房源。”项目销售人员说道，由于区域位置较好、总价较低，对于限购限贷政策下资金不足的客户，该公寓项目具有较强的吸引力，目前价格在每平方米1.6万元左右。附近的住宅项目龙湖天璞，价格则在每平方米2.8万元左右。
除了碧桂园凤凰中心，历下区的万科大都会公寓项目也得到了市场青睐。项目销售人员介绍，目前公寓房源只剩下为数不多的几套。
虽然位于济南市中部、东部地区的部分公寓项目市场反响较好。
