财经网讯 1月19日，财经网从上海市房管局官网获悉，上海市发布《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）及《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（以下简称《认定办法》）。
根据《管理办法》，保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。
三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下户型。根据供需匹配情况，出租单位也可以将多居室户型拆套安排使用。一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房。
面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于5%。
根据《认定办法》，五种类型的既有项目，建设单位可以申请认定为保障性租赁住房。一是租赁住房用地（含非居住存量建设用地转型为租赁住房用地）上建设的租赁住房；二是集体经营性建设用地上建设的租赁住房；三是非居住建设用地上配套建设的租赁住房；四是按照本市非居住存量房屋改建租赁住房的相关规定合规纳管的改建租赁住房；五是居住用地上配建的租赁住房和建设的其他租赁住房。同时，市、区房屋管理部门已认定的单位租赁房，直接纳管为保障性租赁住房，不再另行办理保障性租赁住房认定手续。
此外，新实施保障性租赁住房项目，应规范房型设计，以中小户型为主。70平方米以下户型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例，应不低于70%。
贝壳研究院高级分析师黄卉对《管理办法》解读称，此办法作为上海市《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》的配套文件之一，明确了保租房的供应条件，以及准入、租金、租期等保租房的运营管理规则，该政策指导性强，为首个地方保租房管理办法，对其他大城市有极强的借鉴意义。
一是区域准入规则差异化，确保职住平衡。上海市作为超大城市，新市民、青年人规模较大，此次办法以职住平衡为原则，按照上海市不同区域明确了保租房的申请条件，满足特定区域对保租房的需求，同时保租房项目还可根据后续出租率调整准入条件，有效提升保租房的保障功能。
二是面向“企业+个人”出租，提升配租效率。此次办法明确保租房可以面向用人单位和个人配租，用人单位可根据需要为符合条件员工提供保租房，提升员工的住房福利，有利于用人单位吸引或保留人才，通过有效发挥用人单位的积极性，有效提高保租房的配租效率，还可减轻保租房运营管理压力。
三是明确保租房供应标准，改善多孩家庭的租房条件。此次办法明确了不同家庭规模的配租标准，多孩家庭可以申请大户型保租房。同时严格限制一个家庭或单身人士只能入住一套保租房，可以扩大保租房的保障对象范围，更大程度发挥保租房的保障功能。
四是减轻租金支付压力，确保租客稳定租住生活。此次办法还明确了租客预付租金不超过一季度、押金不超过1个月、公积金可用于支付租金，减轻保租房租客的租金支付压力，合同期限不短于1年则有利于提升租客租住的稳定性。
五是允许提供增值服务，提升租赁企业的积极性。租赁企业普遍面临成本较高的难题，此次办法明确出租单位可以向承租人提供增值服务并收取费用，一方面通过提供增值服务收益，可以有效缓解租赁企业的成本压力，有效提升企业积极性，另一方面租客也能够享受到更多更好的增值服务，满足其对租赁服务品质的偏好。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《认定办法》分析称，此次上海政策具有开创性。虽然全国持续在提保障性租赁住房项目，但是过去的土地政策和住房租赁政策中，其实主要是指“租赁用地”，保障性租赁住房项目需要在既有的项目基础上进行转化。所以上海此次政策，对于一些已经开发的租赁住房项目重新“贴标签”，即去掉“租赁住房”，而改为“保障性租赁住房”。类似贴标签的工作，有助于让各类参与主体明确保障性租赁住房建设的重要性，在换标签的过程中，真正促进保障性租赁住房的发展，对于完成上海“十四五”尤其是2022年此类房源的供给目标有积极的作用。
以下是全文：
上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条（制定依据）
为规范做好保障性租赁住房租赁管理工作，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）和《上海市人民政府办公厅印发〈关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见〉的通知》（沪府办规〔2021〕12号），制定本办法。
第二条（出租单位）
本办法所称“出租单位”，指保障性租赁住房产权单位，或与保障性租赁住房产权单位签订协议取得完整的出租经营权和收益权的单位。
产权单位通过购买服务委托专业运营企业实施租赁运营的，仍以产权单位作为“出租单位”。
第二章 供应和准入管理
第三条（供应条件）
取得《保障性租赁住房项目认定书》的项目，完成全装修并符合以下条件可以投入供应：
（一）需要办理住宅交付使用许可证的项目，应取得住宅交付使用许可证；
（二）不需要办理住宅交付使用许可证的项目（改建类项目除外），应取得竣工验收备案证明；
（三）利用非居住存量房屋改建的项目，应取得区政府（区保障性租赁住房工作领导小组）组织区相关部门联合验收的通过意见。
第四条（准入条件）
保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥有产权住房和承租公有住房情况核定。计算住房建筑面积的区域范围结合通勤因素按以下标准确定：
（一）保障性租赁住房位于浦西7个中心城区、浦东新区（外环以内）的，申请家庭位于浦西7个中心城区、浦东新区（外环以内）的住房应计算住房建筑面积。
（二）保障性租赁住房位于宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区、崇明区、浦东新区（外环以外）的，申请家庭位于项目所在区的住房应计算住房建筑面积。
（三）保障性租赁住房位于五个新城范围内的，计算住房建筑面积的区域范围可结合新城发展和职住平衡需要进一步优化；具体由项目所在区房屋管理部门提出方案，报市房屋管理部门批准后实施。
（四）面向全市公开供应的保障性租赁住房项目，投入供应超过半年后出租率仍低于80%的，可以适当调整计算住房建筑面积的区域范围；具体由项目所在地的区房屋管理部门提出方案，报市房屋管理部门批准后实施。
