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二房东擅自转租门面引房东不满 租户25万打水漂

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  长江日报讯(记者李亦中)在承租的门面即将到期前,一对夫妇将该门面又转租给第三人薛某。后薛某因经营不善,以该夫妇无权转租门面为由,请求法院判令双方之间的转让协议无效。但该门面房东认可该夫妇的转让行为,市法院12月21日判决驳回薛某诉求。

  江某是二七路一间门面的所有权人。2011年,江某将该门面租赁给汪某夫妇使用,租期两年,双方签订了《房屋租赁协议书》,约定在租期内汪某夫妇不得将门面房转租给他人。

  2012年12月,在房屋租赁协议到期前,汪某与薛某签订《门面经营权转让协议》,协议约定:汪某将其承租的二七路门面给薛某经营,整体转让费15万元,包括电器、桌椅等家具;租期3年,月租金3000元,租金每半年一付;汪某保证3年内门面房不拆迁,因拆迁导致无法经营,则按年计算退还转让费。

  协议签订当月,薛某支付了转让费15万元和半年的房屋租金1.8万元,并对房屋进行了装修,购买了相关器材设备等。

  但经营期间,房东江某多次来到门面房,口头告知薛某,汪某的承租期已过期,他不认可双方的转让协议,且房屋即将拆迁,要求薛某腾退房屋,但并未阻止薛某继续经营。

  薛某承租门面房后,生意艰难。今年2月,薛某以汪某夫妇无权转让门面房且门面房即将拆迁为由,向一审法院提起诉讼,请求判令其与汪某夫妇签订的《门面经营权转让协议》无效;并要求汪某夫妇向其返还转让费15万元、租金1.8万元及赔偿其各项经济损失8万元。

  薛某提交的证据证明,汪某与江某签订的《房屋租赁协议书》明确约定:汪某不得将该门面房转租,所以其与汪某签订的《门面经营权转让协议》应属无效。且汪某转租门面房时,门面房即将到期,其转租期限大大超过其剩余租赁期限,依法应当认定超过部分的约定无效。但在起诉期间,薛某仍继续使用门面房,一直未退还给汪某。

  一审庭审中,江某向法院明确表示,认可汪某的转租行为。

  一审法院认为:薛某与汪某签订的《门面经营权转让协议》是合同双方当事人的真实意思表示,双方当事人都应该遵守。现薛某认为《门面经营权转让协议》无效,理由是江某与汪某的合同约定了不得转租条款,但庭审中江某对汪某的转租行为予以追认,且现房屋并未因拆迁而不能经营。判决驳回薛某诉讼请求。

  薛某不服,提起上诉,市法院21日维持原判。

  转租权

  可以事后追认

  本案的争议焦点为,薛某与汪某签订的《门面经营权转让协议》效力如何认定。

  依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》提出:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。

  但这一条款还规定:出租人与承租人另有约定的除外。本案中,尽管薛某与汪某签订书面协议的期间超出了汪某的承租时间,但租赁合同除了书面以外还可以口头约定,还可以法定不定期租赁。汪某与江某签订的书面房屋租赁合同到期后,江某仍然向汪某催收租金,双方虽未续签书面租赁合同,但是双方都认可租赁关系,属于出租人与承租人的另行约定。故薛某与汪某之间的租赁已转为不定期租赁。

  综上,薛某与汪某订立的《门面经营权转让协议》合法有效,薛某请求返还转让费、租金、赔偿损失等诉讼请求无法律依据。


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